Pahami BPHTB dan Aturannya dalam Transaksi Tanah dan Bangunan

https://ukms.or.id/ Pahami BPHTB dan Aturannya dalam Transaksi Tanah dan Bangunan , Bro, lo pernah denger tentang BPHTB? Iya, itu tuh pajak yang harus dibayar setiap kali ada perolehan hak atas tanah atau bangunan, kayak beli rumah atau tanah, misalnya. Dan, lo tau gak, ada beberapa aturan penting yang mesti lo ketahui biar nggak keteteran kalau lo lagi mau beli properti. So, yuk kita bahas tuntas BPHTB dan segala hal yang terkait sama itu!

Apa Itu BPHTB?

Jadi gini, BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pungutan pajak yang dikenakan pada setiap transaksi perolehan hak atas tanah atau bangunan. Kalo lo lagi beli rumah atau tanah, lo pasti bakal kena BPHTB ini, kecuali ada pengecualian tertentu.

BPHTB ini diatur dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Dalam undang-undang ini, disebutkan bahwa yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Nah, dalam hal ini yang bayar pajaknya adalah pembeli—beda sedikit sama pajak yang biasa dibayar penjual, yaitu PPh.

Objek yang Kena BPHTB

Sekarang, coba gue jelasin lebih detail soal objek pajak BPHTB ini. Jadi, BPHTB dikenakan pada berbagai jenis perolehan hak tanah dan bangunan, baik itu melalui jual beli, hibah, warisan, lelang, atau pun pemekaran usaha. Jadi kalo lo beli tanah, apartemen, atau rumah, lo harus bayar BPHTB.

Beberapa jenis perolehan yang kena BPHTB adalah:

1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Waris
5. Hibah wasiat
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
7. Pemekaran usaha
8. Penunjukan pembeli saat lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang sudah memiliki kekuatan hukum tetap

Itu dia beberapa hal yang harus lo perhatiin. Jadi, bukan cuma beli tanah di pasar lo harus bayar BPHTB, transaksi-transaksi lainnya juga berlaku!

Tapi, gak semua perolehan hak dikenakan BPHTB, lho. Ada beberapa pengecualian, kayak:

1. Perwakilan diplomatik atau konsulat sesuai asas timbal balik
2. Negara untuk pembangunan atau kepentingan umum
3. Organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan
4. Wakaf atau warisan yang digunakan untuk kepentingan ibadah
5. Pindah hak tanpa perubahan nama (misalnya, karena konversi)

Tarif BPHTB dan Subjek yang Kena

Sebelumnya, BPHTB ini dipungut oleh pemerintah pusat, tapi setelah terbitnya UU No. 28 Tahun 2009, BPHTB ini dialihkan menjadi pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Subjek pajaknya adalah orang atau badan yang mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara sah.

Tarif BPHTB ini ditetapkan 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Gampangnya, kalau harga jualnya gede, ya besar juga BPHTB yang harus dibayar. Nah, besarnya NPOPTKP ini beda-beda tiap wilayah, tapi di Jakarta misalnya, batas bawahnya Rp80 juta.

Contoh, kalo lo beli tanah di Jakarta senilai Rp2 miliar, maka BPHTB-nya dihitung dari nilai NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) yang dikurangi dengan NPOPTKP. Nah, kalau perolehan hak itu berasal dari waris atau hibah dari keluarga langsung, NPOPTKP bisa jadi lebih tinggi, misalnya Rp300 juta.

Cara Menghitung BPHTB

Kalo lo masih bingung gimana cara ngitung BPHTB, yuk liat contoh berikut:

Misalnya, lo beli tanah di Jakarta seluas 1000 m2 dengan harga kesepakatan Rp2 juta/m2. Totalnya jadi Rp2.000.000.000 (2 miliar). Nah, NJOP tanah itu adalah Rp1 juta/m2 dan NPOPTKP di Jakarta adalah Rp80 juta.

Jadi, cara menghitung BPHTB-nya adalah gini:

1. NPOP (Nilai Transaksi) = 1000 m2 x Rp2.000.000 = Rp2.000.000.000
2. BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP) = 5% x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000

Jadi, lo harus bayar BPHTB sekitar Rp96 juta. Gampang kan?

baca juga

• Belajar Pajak dari Negara Skandinavia
• Tax Planning 2025
• Rakyat Melepas Sri Mulyani, Bagaimana Masa Depan Keuangan RI ?
• Pajak AI
• Robot Kena Pajak?

BPHTB vs Bea Pajak: Apa Bedanya?

Banyak yang mikir BPHTB itu pajak, padahal bukan! BPHTB itu sebenernya pungutan bea, bukan pajak. Bedanya, pajak itu biasanya berlaku tahunan, sementara bea seperti BPHTB ini berlaku pada transaksi spesifik, kayak jual beli tanah atau bangunan.

Syarat untuk BPHTB

Kalau lo mau bayar BPHTB, ada beberapa syarat administrasi yang harus lo penuhi. Kalo lo lagi transaksi jual beli tanah atau rumah, persyaratannya termasuk:

1. SSPD BPHTB (Surat Setoran Pajak Daerah)
2. Fotokopi KTP dan BPKB
3. Fotokopi STTS/PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir
4. Bukti kepemilikan tanah (sertifikat, akta jual beli, atau letter C)
5. Kalo dari hibah atau waris, tambahkan Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah

Lo harus nyiapin semua dokumen ini supaya transaksi lo sah dan gak ada masalah ke depannya.

Prosedur Pembayaran BPHTB

Nah, kalo lo udah punya semua syaratnya, lo bisa bayar BPHTB ini lewat dua cara:

1. Offline: Lo bisa bayar langsung ke kantor Samsat atau tempat pembayaran yang disediakan.
2. Online: Lo bisa bayar lewat aplikasi Samsat Digital atau e-Billing yang disediakan pemerintah.

Gampang banget, kan? Cuma perlu beberapa klik, bayar, dan beres deh!

Kesimpulan

BPHTB ini pajak yang harus lo bayar kalau lo beli tanah atau bangunan. Pajaknya berdasarkan harga jual dan dikurangi dengan NPOPTKP, yang berbeda-beda tiap daerah. So, lo perlu tahu berapa tarif dan cara menghitungnya, biar lo gak kaget saat bayar.

Kalau lo mau aman, pastikan lo udah siapin semua dokumen dan bayar tepat waktu. Jangan sampe ada masalah di belakang hari yang bikin lo ribet. Jadi, kalau lo mau jual beli tanah atau properti, jangan lupa urus BPHTB-nya dengan bener ya!